Una delle più rilevanti problematiche
connesse al trasferimento di diritti di proprietà su terreni e partecipazioni è
costituito dalla plusvalenza di cessione applicata sul valore finale di vendita
rispetto a quello di acquisto. Accade per esempio che, di fronte all'acquisto
un terreno per € 100.000 e la rispettiva vendita entro 5 anni per € 150.000,
comporti ai sensi dell'art. 67 del TUIR la presenza di una plusvalenza di
cessione pari a € 50.000, essa diviene classificabile come “redditi diversi”.
Quest'ultimo importo concorrerà a formare il reddito tassabile in capo al
soggetto cedente.
Una valida alternativa al regime impositivo
su esposto può essere l’adozione del sistema della rivalutazione e
l'applicazione di un'imposta sostitutiva. L'art. 1, co, 473, L. 228/2012
(meglio conosciuta come legge di stabilità 2013) ha reintrodotto la possibilità
di poter beneficiare della rideterminazione del valore d'acquisto di terreni e
partecipazioni. Rivalutare significa poter beneficiare di una riduzione di tassazione
in seguito alla cessione delle suddette categorie di proprietà entro un arco
temporale pari ad anni 5.
A chi
si applica
Persone fisiche, associazioni, e enti non
commerciali possessori di terreni edificabili e agricoli nonché di
partecipazioni qualificate e non qualificate
Oggetto
di rivalutazione
ñ terreni edificabili ed i terreni con destinazione agricola posseduti
a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
ñ partecipazioni in società non quotate possedute
a titolo di proprietà ed usufrutto.
La rivalutazione dovrà essere compiuta da un esperto (tecnico)
con comprovata qualifica per l'attività in oggetto. In pratica Dottori
Commercialisti per le perizie di stima delle partecipazioni, e Dottori
Agronomi, Architetti, Geometri per le valutazioni inerenti i terreni agricoli e
edificabili.
Imposta sostitutiva
Pari al 4% sul valore periziato dei terreni e delle
partecipazioni qualificate e del 2% delle partecipazioni non qualificate.
Esempio
Il signor Tizio ha un reddito medio annuo pari a € 60.000. Nel
2013 decide di vendere al Sig. Caio per € 150.000 un terreno edificabile
acquistato nel 2010 per € 100.000.
Per ragioni
pratiche nei due esempi che seguono sono stati omessi i costi delle eventuali
imposte ipotecarie, catastali e di registro.
Il Sig. Tizio potrà valutare due alternative impositive ai fini
della cessione del proprio terreno
SOLUZIONE A
Cessione a titolo ordinario e attribuzione di una plusvalenza
di € 50.000 (Vendita € 150.000 – Acquisto € 100.000) che si andrà ad aggiunge
reddito medio annuo dichiarato di € 60.000.
La cessione avrà un costo in termini impositivi pari a:
€
19.270 (imposte dovute sul reddito medio
annuo di € 60.000)
+ € 21.200 (imposte dovute sulla plusvalenza di € 50.000
derivante dalla cessione)
-------------------------------
= € 40.470 TASSAZIONE COMPLESSIVA PER
L'ANNO 2013 a fronte di un reddito
dichiarato pari a € 110.000 (€ 60.000 + €
50.000)
SOLUZIONE B
Cessione successiva
alla rivalutazione con pagamento dell’imposta sostitutiva
Un perito nominato dal signor Tizio valuta al 01.01.2013 il
terreno in oggetto € 150.000. il Sig.
Tizio in data 01.02.2013 provvede al versamento dell’imposta sostitutiva del 4%
sul valore complessivo di valutazione, in F24 con il codice tributo 8056 versa
€ 6.000 (4% di € 150.000). Nello stesso anno vende il terreno al Sig. Caio per
€ 150.000.
In termini fiscali post rivalutazione l’operazione risulta
neutra in quanto il valore di cessione risulta uguale a quello rivalutato. A
parità di condizioni rispetto alla soluzione A (uguale reddito medio annuo e
prezzo di vendita del terreno), la rivalutazione comporta un indubbio vantaggio
in termini di minori imposte corrisposte all’erario:
€ 19.270 (imposte dovute
sul reddito medio annuo di € 60.000)
+ € 6.000 (imposta
sostitutiva 4% sulla rivalutazione del terreno )
-----------------------------
€ 25.270 TASSAZIONE COMPLESSIVA PER L'ANNO 2013 a fronte di un reddito
dichiarato pari a € 60.000 e una rivalutazione di € 150.000
VANTAGGIO FISCALE SOLUZIONE B = € 40.470 (SOLUZIONE A) - €
25.270 (SOLUZIONE B) = € 15.200
LS
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