Imponibilità IVA “discrezionale” per le cessioni o locazioni di residenze sociali

Le imprese costruttrici di residenze sociali avranno la possibilità (scelta opzionale) di evitare sempre il trattamento di esenzione (in modo da sottrarsi alla connessa indetraibilità dell’imposta «a monte») sia sulle vendite che sulle locazioni di fabbricati, è questa l’unica modifica apportata all’art. 9 del dl n. 83/2012, in vigore da 26 giugno scorso, concernente il nuovo regime Iva delle operazioni sugli immobili, adottata alla camera in sede di conversione in legge.  In proposito, l’art. 1 di tale decreto definisce alloggio sociale «l’unità immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato».

Pertanto, riprendendo l’analisi già svolta in questo blog il 16 luglio 2012 nell’articolo: “Nuova imponibilità IVA per le cessioni ultraquinquennali di fabbricati ad uso abitativo”,  il regime di esenzione IVA applicabile alle cessioni di fabbricati ad uso abitativo da parte delle imprese costruttrici riguarda:

• le cessioni poste in essere, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori, dalle imprese che hanno costruito oppure ristrutturato il fabbricato (in esecuzione di interventi di restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica);
• le cessioni poste in essere, dai medesimi soggetti di cui sopra, anche successivamente al termine di cinque anni, qualora il cedente abbia espresso l’opzione per l’applicazione dell’imposta; in questo caso, se il cessionario è un soggetto passivo l’imposta si applica con il meccanismo dell’inversione contabile, ai sensi dell’art. 17, sesto comma, lett. a-bis) del dpr 633/72, come modificato dal medesimo dl n. 83/2012.

Prima del dl n. 83/2012		Dopo il dl n. 83/2012
Cedente	Regime IVA	Cedente	Regime IVA
Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori	Ordinario	Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori	Ordinario
Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende dopo 5 annidall’ultimazione lavori	Opzionale	Impresa costruttrice o ristrutturatrice che vende dopo 5 annidall’ultimazione lavori	Esente o imponibile con il reverse charge previo esercizio dell’opzione
Altri soggetti Iva	Esente	Altri soggetti Iva	Esente
Impresa costruttrice di abitazioni di edilizia convenzionata	Discrezionale	Impresa costruttrice di abitazioni di edilizia convenzionata	→ Esente o imponibile a discrezione del cedente ←

Le imprese possono optare per l’applicazione dell’Iva anche sulle locazioni dei fabbricati abitativi che esse stesse hanno costruito o recuperato. Analoga facoltà è prevista per le locazioni di alloggi sociali come sopra definiti. In caso di opzione per l’imponibilità, la locazione è soggetta all’aliquota del 10%.

LS